住生活コンサルタント大久保恭子の提案サイト 変わる暮らし・変わる住まい

時代の変化とともに人の生き方は変化します。
人が変化すれば家族のありかたも暮らし方も、
そして暮らしをささえる器である住まいも変化します。
当コラムはこうした変化により生じる住生活の諸問題を取り上げ
よりよい暮らし方や住み方についての解決策を提案していきます。

「家の形態」が利活用のしやすさを左右する

立地ほどではありませんが、「家の形態」も利活用に相当の影響を及ぼします。
形態とはマンション、一戸建てという種別や築年数、広さなどです。

マンションのほうが「売る」「貸す」がしやすい
一般的には一戸建てよりマンションのほうが、売る、貸すともにしやすいとされています。それはなぜでしょうか?
答えは「マンションは便利な立地に建っている」「買って安心な建物かどうかの判断がつきやすい」からなのです。前回のコラムで解説したように、家の価値は8割がた立地です。大都市、地方都市に限らず、マンションを利便性の高いところに建てられることが多く、買い手、借りてがつきやすいのです。半面、一戸建ては住環境が優先されるため、バスを利用したり、郊外に建てられる傾向があり、需要がつきにくいのです。
中古住宅の買い手、借りてはおおむね20~40代の夫婦とも働きで子供が小学校入学前というファミリー世帯が主流です。大都市ではこれに30~40代の単身世帯も加わります。こうした人々は多忙なため、通勤時間が短縮できて、買い物などの日常生活が便利なところに住みたがるのです。結果としてマンションのほうが利活用しやすいということになります。

古ければ古いほど売りにくい
空き家は築35年超の古いものが全体の3分の2を占めています。
「売る」ときに築年数はどんな影響を及ぼすのでしょうか?
まずは、価格です。
木造一戸建ては築年数により建物の価値評価が変わります。新築を100とすると、築3年では70、築10年超で50、築25年超では0とみなされ、土地だけの価値となってしまいます。また、歳月をかけて育てた樹木や立派な灯篭、池のある素晴らしい庭であっても、よほどのことがないと売り出し価格に反映されないのが、実状です。
また、昭和56年以前に建てられた築34年超の一戸建て、マンションは現在とは異なる耐震基準で建てられているため、地震に強いとはいえません。こうした家も特に東日本大震災以降、敬遠されるようになりました。

古い家を貸すにはリフォーム代がかかる
「貸す」場合も築25年超の家は水回りや床・壁が劣化し、汚い、使い勝手が悪いという理由で、リフォームの必要があります。トイレ、浴室、キッチン設備入れ替えには約150万円ほどかかります。地方の安い賃料では、リフォーム費用を家賃で回収することが無理な場合みも多いようです。

広ければ利活用がしにくいことも
特に地方の郊外に建つ一戸建ての場合、土地が60坪以上、建物の床面積が200㎡前後、間取りは5LDKといった広いものがあります。
日本はどんどん小世帯化が進行しています。平均世帯人数は平成27年には2.5人を下回りました。かつて標準世帯といわれた4人家族世帯は減少し、単身世帯が一番多いというのが現実です。家族が少なければ、必要な部屋数も少なくてすみます。単身世帯なら1LDK,夫婦のみ世帯なら2LDK,夫婦と子供一人世帯なら3LDKで十分ということになります。こうして広い親の家と実際に借りたい、買いたい人との間にミスマッチが生じるというわけです。

いかがでしょうか?、あなたの親の家の形態は、利活用しやすいようになっていますか?だいぶイメージができ始めたのでは?
それでは、次のコラムでは、もう少し突っ込んで、親の家を「売る」と想定して、その程度の不動産力があるのかを実践的に見ていくことにしましょう。
(2018年1月18日)

資産になる「いい家」の見つけ方・買い方。
 「家余り時代」に突入する今、これから家を持とうとする人にとって、家が資産になるかどうかは、大きな関心事です。そこでどのような家が資産になるのか?と、正面から資産価値を決定する要因を解明したのが本書です。 導き出した要因は3つ。
1.「立地」がおおかたの価値を決める
2.「建物」にはそれなりの価値がある
3.「売買のタイミング」は「立地」「建物」の価値を変動させる
この3つの要因を多面的に解明し、資産になるいい家の見つけ方、買い方の原理原則を追求しました。
本書を読めば大都市、地方都市など地域を問わず、資産価値の高い立地選びができるでしょう。
様々な形態の建物を、資産価値の観点から見分けることができます。
さらに刻々と変化する住宅価格や金利、税制の動きにまどわされることなく、住み替えのタイミングを知ることができるように意をつきしました。
そして何より、複数の物件のなかから、どれを選択すべきか迷う!という実際の場面でより適切な選択ができるはずです。
日本実業出版社 定価1500円(税別)

<strong>(講演予定)</strong>

2018年2月18日午後1時30分~2時30分 大分市「どうする?親の家の空き家問題」

2018年2月19日午前10時~11時 竹田市「どうする?親の家の空き家問題」

<strong>(最近のメディア掲載実績)</strong>
<p style="text-align: left;">2017年11月24日号 週刊朝日「最期まで自宅でひとりを貫くためにするべきこと」</p>
2017年11月10日号 週刊朝日「老化に負けない家事術」

2017年11月号 月刊ビッグ・トゥモロウ「住み続けても人に貸しても資産価値が上がる住居の選び方」
<p style="text-align: left;">2017年10月27日号 週刊朝日 「外しの京都」</p>
<p style="text-align: left;">2016年10月14日号 週刊朝日 実家の持ち家は“ヤバイ”</p>
<p style="text-align: left;">2016年8月13.20合併号週刊ダイヤモンド「実家の大問題」</p>
<p style="text-align: left;">2016年7月23日・30日・8月6日 朝日新聞 be 知っ得なっ得 空家の相続1・2・3</p>
<p style="text-align: left;">2016年7月18日号 週刊住宅 2015年度「首都圏優秀マンション表彰」</p>
<p style="text-align: left;">2016年3月31日 リーフィアな暮らし  マンションライフの魅力を探る</p>
<p style="text-align: left;">2015年6月27日号 週刊ダイヤモンド 「ライフスタイルに合った住まい選び」</p>
<strong>(最近のTV・セミナー・シンポジウム出演)</strong>

2017年10月21日 三菱地所レジデンシャル・住まいカレッジ トークセッション「三菱地所のものづくりのこだわりについて」

2017年3月29日、4月15日 3住み推進研究会主催シンポジウム「変わる家族と住まいのかたち」

2017年2月3日 RJC新春トップセミナー 「どうする?親の家の空家対策」

2017年1月10日 NHKクローズアップ現代「モノ屋敷の実家は宝の山 転売で解決 人生のお片付け」