発展する街は「多様な人が集まる」ところ

住む人中心の街と多様な人が集まる街とを比べると、多様な人の集まるところのほうが、資産価値は高い、と見ることができます。何故、そうなのかをご説明します。

多様なひとが集まる街は「昼間人口」が多い

まず、住む人中心の街か、多様な人が集まる街かは「昼夜間人口」で見分けます。より分かりやすくする指標として昼夜間人口指数(昼間人口数÷夜間人口数×100)があります。昼間の人口が夜間の人口より少なければ、昼間人口指数は低くなります。住む人中心の街はこれに該当します住むという機能中心の街は住宅とそこで生活する人のための生活利便施設が中心となるため、オフィスや学校などはそれほど多くはありません。したがって毎朝、通勤・通学などで多くの住民が他地域へ出ていく一方で、働く、学ぶ、遊ぶために他地域から訪れる人も少ないため、昼間の人口が少なくなるのです。代表的な街として、多摩ニュータウンの諏訪町が挙げられます。

多様な人が集まる街とは、昼間人口指数が高い街です。こうした街はオフィス、商業施設、学校などいろいろな機能が重層しています。職・学住近接が可能なので、地元にとどまる人も多数います。一方、他地域から通勤、通学、ショッピングなどで訪れる人も多く、昼間にぎわう街です。そして資産価値が期待できるのは、昼間人口指数の高い街です。代表的なところでは、住んでみたい街として人気の高い、吉祥寺が挙げられます。

ここで、諏訪町と吉祥寺の昼間人口指数を比較してみましょう。

諏訪1丁目 59、諏訪2丁目 55

吉祥寺1丁目 901 吉祥寺2丁目305

吉祥寺のほうが、圧倒的に昼間人口指数が高いことが分かります。

諏訪町を代表とする郊外に多く存在するニュータウンは、住む人中心につくられた街です。住民の高齢化により住む人が減っていきます。それにあわせて住む人相手の買い物施設や病院、小学校なども減ってきます。新たに家を求める若い世代はこうした不便になるところより、便利な所に住もうとするので、新住民の転入は期待できません。こうした悪循環により街は衰退していき、資産価値は下落していくのです。

住んでみたい街ランキング上位のところは昼間人口指数が高い

一方多様な人が集まる街の代表格吉祥寺は、百貨店、ファッションビル、美術館、飲食街、商店街、オフィス、などと住宅地が併存する地域です。働く、学ぶ、遊ぶ、買うなど色々な目的で、老若男女、学生、ビジネスマン等々多様なひとが集まる街なのです。こうして集まってきた人たちのなかから、ここに住むという人が出現し、夜間人口(居住人口)も増えていきます。人口が増えれば、さらにオフィス・商業施設は大規模化し、教育・医療機関は高度化していき、街はますます発展していくことになります。これがまた新たな人を集めるという好循環になり、資産価値は高まっていくのです。

では吉祥寺以外に、昼間人口指数が高い街ってどんなところ?か気になりますね。

実は、時々公表されている「住んでみたい街ランキング」で上位に登場するところは、昼間人口指数が高い傾向にあります。

関東圏 昼間人口指数 関西圏 昼間人口指数
1位 恵比寿 恵比寿南1丁目 932.9 1位 西宮北口 西宮市 89.2
2位 吉祥寺 吉祥寺本町1丁目 901 2位 梅田 大阪市北区 346.7
3位 横浜 西区  179.7 3位 神戸三宮 神戸市中央区 219.1

ここまでずっと、昼間人口指数について、ご説明してきましたが、最後にひとつ。夜間人口数((居住者人口数)が極端に少ないところは、昼間人口指数が突出して高くなります。大企業のオフィスが集中する丸の内や大手町などです。ちなみに、丸の内の昼間人口指数は38万4714.8と、驚異的な高さですが、夜間人口はたったの27人です。こうしたところは、働く人向けの機能しかないので、人が暮らすには不向きな立地です。

(2017年11月17日)

 

 

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