２０１８年　中古マンションは買い時？

私は、中古マンションが買い時か否かは４つの要因で決まると考えます

１、中古マンションの売り出し件数が多く、選択肢が豊富か

２、価格は値下り基調で買いやすいか？

３、金利が低く、ローン返済計画が組みやすいか？

４、住宅取得に係る減税制度があるか？

それでは来年の動向を順に見ていきましょう。

 

１、中古マンションの売り出し件数が多く、選択肢が豊富か？

中古マンションの在庫が膨らんでいます。２０１７年１０月の東京都の在庫は２万５９７３件で、９月に比べ２％増えています。３年前より５割近く多く、過去最多を記録しました。現在は、増加中の売り出し件数。さて２０１８年はどのような展開となるでしょうか？

成約件数は２０１７年４月から、減少傾向を示し始めており、在庫は更に積み上がる可能性が大です。したがって、豊富な選択肢が期待できるでしょう。ただし、これは、価格下落が大幅に進むことがない、という前提でのことです。価格下落が進むと、売り手は期待通りの収益を得られないため、売り控えするからです。

では、気になる価格について見ていきましょう。

 

２、価格は値下り基調で買いやすいか？

中古マンションの価格は、天井を突いた都心６区（千代田・中央・港・新宿・渋谷・文京）を中心に、少しずつ価格調整が進んできましたが、まだ高値の域にあります。これからは、価格調整がまだ進んでいない、東京２３区周辺や都下、神奈川、埼玉、千葉などの価格調整が進み、全体的に価格が下落に転じることが予想されます。

ただし、都心部の利便性の良いところは小幅な下落にとどまり、不人気な郊外のマンションを中心に最大２割程度の価格下落が進む可能性もあるでしょう。

この高値は２０１５年頃から３年も続いており、それが需要者の購買力を低下させ、成約率が下がり、過去最多の在庫をつくる大きな要因となっていることは確かです。

そろそろ売り手の強気の価格設定は、市場とミスマッチし始めたと見て良いでしょう。

多くの買い手は住宅ローンを利用します。したがって金利水準によって資金力が左右されます。金利の動向はどうなるでしょうか？

３、金利が低く、ローン返済計画が組みやすいか？

歴史的な低金利が続いていますが、日銀の黒田総裁は、「強力な金融緩和」を継続すると、表明しており、２０１８年も低金利基調は継続するでしょう。ただし、低金利の住宅ローンは銀行にとっては儲からない商品となっています。このさき、みずほ銀行など大手銀行が地方の住宅ローンから撤退する動きもあり、借りる銀行や手続等が、これまでとは違ってくる可能性はありますが、住宅ローン環境は良好な状態といえるでしょう。

４、住宅取得に係る税の優遇制度があるか？

最期に税制の優遇措置です。庶民にとって人生最大の投資である、持ち家取得は、経済の波及効果も大きいため、国も積極的に支援しています。住宅ローン返済額の一部を所得税から控除する「住宅ローン控除」、親から住宅購入資金の一部を贈与してもらった際の贈与税を減額する「親からの住宅取得資金贈与の特例」などの税制は２０１８年も継続されます。これは購入の後押し材料といえるでしょう。

 

これら４つを採点すると評価は次のとおり。

1. ○
2. △
3. ○
4. ○

総合評価　△

価格は下落基調ではあるものの、まだまだ高値の域を脱しそうにないので、余程気に入ったマンションがないのであれば、あわてる必要はなし、というのが来年の買い時予想だと考えます。

（２０１７年１２月１日）