自宅を担保に老後の生活資金を調達する「リバースモゲージ」とは　

 

 

人生100年という長い老後の生活を乗り切るには、年金だけでは足りない。

だからといって、貯金は万一の病気や介護に備えておきたいので、取り崩すのは不安。

唯一の資産である自宅を売却して賃貸に移ったとしても、今度は毎月の家賃が負担に。

どうしよう！という方々に向けたローン「リバースモゲージ」があります。

リバースモゲージの仕組み

リバースモゲージは一言で説明すると、自宅に死ぬまで住み続けながら、自宅の価値に見合った価格で現金化（借入）し、死亡後に自宅を売却して借

入金を返済するというもの。現金化することで生活資金に余裕ができるというわけです。

消費者ローンのような借金ではなく、持ち家の現金化と考えると分かりやすいと思います。

民間銀行のものと、公的機関である住宅金融支援機構のリバース６０があります。

借りたお金の使途が自由（事業・投資目的はだめ）なのは民間銀行で、リバース６０は主に住宅の購入、建設、リフォームなど住宅資金に限られます。

そこで、ここでは自由に生活資金にあてられる、民間銀行のリバースモゲージについて見ていきたいと思います。

このローンの返済の仕組みは、毎月利息だけを払い（利息を払わないことも可能）、元本の返済は本人が死亡したのちに、相続人が自宅を売却して返済するというものです。

と、ここまでの説明は、いかにも、老後の生活を支援する救世主のように思え、つい膝を乗り出したくなりますが、一方で素朴な疑問も生じます。

そこで、リバースモゲージの取り扱い実績NO.1の銀行へ問い合わせてみました。

自分の自宅は貸出条件に合うの？

対象となる住宅の所在地は首都圏、関西圏、その他大都市です。

ということは、人口が減少していて、空き家が目立ち、中古住宅が売れにくい、この先地価も下がりそう、といった地域は対象外となります。

また、建物が古くなっても土地の資産価値が残る一戸建てとは異なり、マンションは築15年未満でないと対象になりません。

子育て期にマンションを購入しそのまま住み続けていれば、自宅は築30年超という方々も多いと思われます。ガックリ。

一戸建ては古くなって建物の価値がなくなっても、土地が残るので築年数を問わず対象になるようです。ただし、多くの場合は郊外に立地するものが多いので担保評価はそう高くはないため、借りられるお金も高額とは言い難いことが予想されます。これまたガックリ。

自分が死亡したのちに相続人が完済するってどういうこと？

借りたお金の完済は死亡後に、相続人、多くの場合は我が子に、自宅を売却して、返済してもらうことになります。

ただし、売却益だけでは完済できない場合は、他の資産で補填しなければなりません。

ということは、リバースモゲージを利用するなら事前に、子に親の家を相続することはできない、というこを納得してもらわなければなりません。

また、親に家以外の資産がなければ、子供がその分を負担しなければなりません。

それを承知で同意してくれる子が、昨今どれだけいるでしょうか。

リバースモゲージに難色を示す子は少なくないと思われます。またまたガックリ。

ここまでの時点で、リバースモゲージを利用するには、高い壁を越えなければならないことが分かります。

あなたは、高い壁を越えられるか？

都心部の好立地に一戸建てもしくは高価格で買った築浅のマンションの自宅がある。

それ以外に、リバースモゲージの完済手続き後に、子が相続できる財産がちゃんと残せるほどの預貯金・株などの資産を保有している。

そんな方であれば、容易に壁は乗り越えられると思います。が、そうした方にリバースモゲージは必要でしょうか？

とはいえ、ここであきらめては、安全・安心な老後の生活の選択肢をみすみす失うことになってしまいます。

だめもとで、銀行へ相談することをお勧めします。

最近の銀行は、わざわざ窓口に行かなくても、電話やメールで気軽に相談できるようになっています。

もちろん私も相談しました。自宅は築22年、しかも定期借地権なので、結果は対象外でしたが。

注）貸出条件は銀行により異なります。ご確認を。

 

2021年1月9日

 

 

 

 

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